В период развития ипотечного рынка, большая часть платежеспособного населения страны воспользовалась услугами Банков или иных кредитных организаций для получения ипотечного кредита. Выданные кредиты представляли собой либо кредиты на приобретение объекта недвижимости для личного проживания, либо кредиты под залог имеющегося объекта недвижимости, с целью использования кредитных средств для личных нужд. Кредиты выдавались на условиях, которые «диктовали» Банки и в тех размерах, которые предлагали финансовые структуры - кредиторы и вторичный рынок спроса недвижимого имущества.

Основной проблемой заемщика, взявшего кредит, является, что получив первый кредит, в том размере и на тех условиях, которые ему были предложены, в настоящий момент для него крайне проблематично, даже в случае отсутствия просрочек по выплатам, перекредитоваться в этом же или в другом банке, который может предложить ему более оптимальные условия и большую сумму кредита, под залог того же самого объекта недвижимости.
Как правило, данная ситуация осложняется тем, что банк-кредитор № 1, и потенциальный Банк-кредитор № 2 не могут найти решения по вопросу выбора территории закладки денежных средств (равной сумме задолженности перед Банком-кредитором №1) и по вопросу погашения залога в записях в ЕГРП и наложении залога в пользу Банка-кредитора № 2. Данная процедура может быть ускорена, если заемщик самостоятельно находит денежную сумму равную сумме задолженности перед Банком-кредитором № 1, погашает первый кредит и получает второй кредит на более выгодных для себя условиях и с большим возможным лимитом кредита.

Рассмотрим пример:

Оценочная стоимость квартиры, закладываемая в пользу Банка-кредитора на момент выдачи кредита, составляла 125 000 долларов США, заемщик получил 100 000 долларов США, что на момент выдачи составляло 80% от оценочной стоимости объекта, а 20 % были внесены за счет первоначального взноса, за счет собственных денежных средств заемщика. В течении 8 – 12 месяцев в силу ряда обстоятельств – инфляция, рост цен, в том числе и на недвижимое имущество и др. - оценочная стоимость квартиры выросла до 250 000 долларов США, дополнительно к этому факту банки уменьшают дисконт первоначального взноса к оценочной стоимости до 10%, таким образом, если заемщик решает перекредитовать свой объект для получения большей суммы, что может составить 225 000 долларов США, перед ним встает вопрос погашение первого кредита, размер которого составляет около 100 000 долларов США. Разница, которую заемщик может получить, в размере 125 000 долларов США (250 000 – 10% - 100 000), может быть направлена им для удовлетворения личных нужд, в тоже время и Банк-кредитор №2 получает в залог ликвидный объект недвижимости, который служит обеспечением по выданному кредиту. Перед заемщиком встает вопрос нахождения свободные от обращения денежные средства, которые в кратчайшие сроки смогут быть направлены для погашения задолженности в банке-кредиторе № 1, на срок проведения сделки. Средняя продолжительность сделки составляет 1 месяц.

Структуру сделки можно разбить на ряд составляющих:

1. Получение решения кредитного комитета в потенциальном Банке- кредиторе № 2 на заемщика, под объект, который находится под залог у БАНКА-КРЕДИТОРА № 1, с условием погашения задолженности до момента сделки перед Банком-кредитором № 1. Также на данном этапе происходит согласование характеристик объекта залога, предоставляемого в повторный залог.
   
2. Заемщик уведомляет Банк - кредитор №1 о досрочном погашение кредита. Исходя из сложившейся практики Банк - залогодержатель предоставляет всю необходимую документацию для погашения записях в ЕГРП об Ипотеки в срок от 3 до 14 календарных дней, после погашения задолженности перед Банком –залогодержателем.
   
3. Параллельно 2 этапа происходит обновление технической документации на объект залога, берутся справки органов БТИ и ЕГРЦ, выписки ЕГРП и других документов необходимых для оформления повторного кредита, и погашения кредита перед Банком-залогодержателем.
   
4. Оформление кредита – получение оценочного альбома, получение одобрения страховой компании, привлечение «возможных» частных денег и фактическое погашение кредита.
   
5. Проведение сделки в Банке- кредиторе №2, получения письма в Банке-кредиторе № 1 о том, что задолженность погашена в полном объеме и банк претензий не имеет, подписание кредитного договора и договора залога (ипотеки) в Банке – кредиторе № 2. (обязательное условие - закладка денежных средств равную сумме кредита + сумма с условием договора об оказании услуг в депозитную ячейку с условием доступа предоставление зарегистрированного договора о снятии обременения банка №1 с последующим обременением банка №2 на предъявителя стороны «возможных частных сделок»). Прим., может быть такая ситуация, что банк не даст снять деньги с расчетного счета., так как это залог, и р/сч. Открывается в пользование только после регистрации.
   
6. Подача документов в регистрационную палату, по месту нахождения объекта для снятия обременения с объекта недвижимости и постановки обременения (залога) в пользу Банка-кредитора №2 (в среднем регистрация занимает от 10 до 30 календарных дней, но возможно прописать обязательным условием - подача документов на ускоренную регистрацию через нашу компанию , в целях уменьшения срока регистрации и, как следствие, уменьшения срока по возвратности денежных средств Инвестору.
7. Получение зарегистрированного договора ипотеки (залога) и возмещение денежных средств Инвестору. Инвестором может выступать и частное лицо. В этом случае может быть заключен нотариальный договор займа на сумму выделенных денежных средств.
   

ДЛЯ БОЛЕЕ ДЕТАЛЬНОЙ КОНСУЛЬТАЦИИ ОБРАЩАЙТЕСЬ ПО ТЕЛЕФОНАМ:

8 (495) 741-30-64, 8-499-929-99-22